震撼！近日，當(dāng)蘭州農(nóng)商行一次性掛牌200套房產(chǎn)，當(dāng)四川農(nóng)信系統(tǒng)拋出24821個標(biāo)的，一場由銀行主導(dǎo)的房產(chǎn)拋售潮正席卷全國…這些被稱為"銀行直供房"的房源，正以低于市場價20%-30% 的折扣沖擊市場，與傳統(tǒng)的法拍房形成鮮明對比。

 

價格對決：七折起拍的資產(chǎn)盛宴

據(jù)報道，在阿里資產(chǎn)平臺，廣東云浮農(nóng)商行正在拍賣的商住房起拍價僅8萬元；齊齊哈爾農(nóng)商行掛牌的龍沙區(qū)住宅起始價9.9萬元。這些價格遠(yuǎn)低于同地段二手房。

銀行直供房的價格優(yōu)勢源于其處置機制：銀行需在規(guī)定期限內(nèi)完成資產(chǎn)變現(xiàn)，往往采取"低價快銷"策略。以蘭州農(nóng)商行125平方米抵債房為例，151萬元的成交價較市場價180-220萬元優(yōu)勢明顯。

相比之下，法拍房的價格更具誘惑力但風(fēng)險更高。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年6月法拍房平均起拍折價率為28.4%，成交折價率達(dá)31.3%。這意味著市場價100萬的房子，法拍起拍價可能僅70萬，二拍可能降至56萬。

風(fēng)險對比：清晰產(chǎn)權(quán)與潛在隱患的較量

銀行直供房的最大優(yōu)勢在于產(chǎn)權(quán)清晰。

"銀行已完成債權(quán)剝離，房產(chǎn)完全歸屬銀行，有效規(guī)避了民間借貸、長期租約等隱患。"一位股份行網(wǎng)點負(fù)責(zé)人表示。蘭州農(nóng)商行通過法院強制執(zhí)行獲得育才壹品小區(qū)200多套住宅，憑借強制執(zhí)行文書直接過戶，產(chǎn)權(quán)明確。

法拍房則隱藏著諸多風(fēng)險：

· 清場難：存在原房主或老人拒不搬離

· 租賃隱患："買賣不破租賃"讓長期租約成為噩夢

· 欠費陷阱：高額物業(yè)費、水電費需買受人承擔(dān)

· 學(xué)位占用：學(xué)區(qū)房學(xué)位可能已被使用

交易效率：直售模式完勝司法流程

銀行直售模式正快速超越傳統(tǒng)的法拍路徑。

"從貸款違約到完成房產(chǎn)銷售，傳統(tǒng)處置需兩年以上，直售能大幅縮短周期。"一位農(nóng)商行貸后管理人員透露。這正是銀行加速轉(zhuǎn)向直售的核心動力——提升債權(quán)回收率。

法拍房交易流程復(fù)雜且嚴(yán)格，需經(jīng)歷公告、競拍、過戶等多個環(huán)節(jié)，即便順利也需3-6個月。而銀行直供房跳過司法環(huán)節(jié)，交易對手直接為銀行，流程更為簡潔。

規(guī)模爆發(fā)：不良資產(chǎn)處置的必然選擇

這場拋售潮的背后，是銀行不良資產(chǎn)處置壓力的集中釋放。

開源證券研報顯示，中報上市銀行按揭不良整體上行，部分銀行上升幅度超20bp；個人經(jīng)營貸不良整體呈上升趨勢，部分銀行上升幅度超30bp。

地方銀行成為拋售主力：

· 蘭州銀行2025年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的達(dá)1779個

· 吉林銀行掛牌出售房產(chǎn)超2000個

· 天津銀行接近1300個

農(nóng)信系統(tǒng)規(guī)模更為龐大：

· 四川農(nóng)信系統(tǒng)出售房產(chǎn)標(biāo)的超25000個

· 遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計掛牌11000個

· 貴州農(nóng)信系統(tǒng)掛牌9539個

市場影響：中介行業(yè)遭遇顛覆性沖擊

銀行直接下場賣房，正在重塑房產(chǎn)交易生態(tài)。

"銀行把中介的活兒都干了，"一位從業(yè)十年的房產(chǎn)中介坦言，"客戶直接跟銀行對接，中介自然沒生意。"銀行直售模式省去中間環(huán)節(jié)，提供從看房到貸款的一站式服務(wù)，傳統(tǒng)中介價值被大幅削弱。

更為關(guān)鍵的是，銀行直售房的透明定價對市場價格體系形成沖擊。當(dāng)銀行以明確折扣批量售房時，周邊二手房業(yè)主的定價權(quán)被削弱，整個市場價格發(fā)現(xiàn)機制面臨重構(gòu)